Résumé de IAS 40 « Immeubles de placement »

Champ d’application
La présente norme doit être appliquée à la comptabilisation, à l’évaluation et aux informations à fournir sur les immeubles de placement. Un immeuble de placement est un bien immobilier (terrain ou bâtiment – ou partie d’un bâtiment – ou les deux) détenu (par le propriétaire ou par le preneur dans le cadre d’un contrat de location-financement) pour en retirer des loyers ou pour valoriser le capital ou les deux, plutôt que pour :

• l’utiliser dans la production ou la fourniture de biens ou de services ou à des fins administratives ; ou
• le vendre dans le cadre de l’activité ordinaire.

Sont, par exemple, des immeubles de placement :

• un terrain détenu pour valoriser le capital à long terme plutôt que pour une vente à court terme dans le cadre de l’activité ordinaire ;
• un terrain détenu pour une utilisation future actuellement indéterminée (si une entité n’a pas déterminé qu’elle utilisera le terrain soit comme un bien immobilier occupé par son propriétaire, soit pour le vendre à court terme dans le cadre de son activité ordinaire, le terrain est considéré comme étant détenu pour valoriser le capital) ;
• un bâtiment appartenant à l’entité (ou détenu par l’entité dans le cadre d’un contrat de location-financement) et donné en location dans le cadre d’un ou plusieurs contrats de location simple ;
• un bâtiment vacant mais détenu en vue d’être loué dans le cadre d’un ou plusieurs contrats de location simple.

Ne sont pas, par exemple, des immeubles de placement :

• un bien immobilier détenu en vue de sa vente dans le cadre de l’activité ordinaire ou du processus de construction ou d’aménagement pour ladite vente (cf. IAS 2 Stocks), par exemple un bien immobilier acquis exclusivement pour être vendu ultérieurement dans un avenir proche ou être aménagé et revendu ;
• un bien immobilier en cours de construction ou d’aménagement pour le compte de tiers (cf. IAS 11 Contrats de construction) ;
• un bien immobilier occupé par son propriétaire (cf. IAS 16 Immobilisations corporelles), y compris (entre autres choses) un bien immobilier détenu en vue de son utilisation future comme bien immobilier occupé par son propriétaire, un bien immobilier détenu en vue de son aménagement futur et de son utilisation ultérieure comme bien immobilier occupé par son propriétaire, un bien immobilier occupé par des membres du personnel (que ceux-ci paient ou non un loyer aux conditions de marché) et un bien immobilier occupé par son propriétaire en attendant d’être vendu ;
• un bien immobilier en cours de construction ou d’aménagement en vue d’une utilisation ultérieure en tant qu’immeuble de placement. La norme IAS 16 s’applique à ce type de bien immobilier jusqu’à l’achèvement de la construction ou de l’aménagement, moment auquel le bien immobilier devient alors un immeuble de placement auquel s’applique la présente norme.

Cependant, la présente norme s’applique aux immeubles de placement existants en cours de réaménagement et qui continueront dans le futur à être utilisés en tant qu’immeubles de placement.
La norme IAS 40 a été publiée par l’IASB le 18 décembre 2003 et remplace celle publiée en 2000. Elle est applicable aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2005. Une application anticipée est cependant encouragée.
Comptabilisation
Un immeuble de placement doit être comptabilisé en tant qu’actif, uniquement lorsque :

• il est probable que les avantages économiques futurs associés à l’immeuble de placement iront à l’entité ; et que
• le coût de l’immeuble de placement peut être évalué de façon fiable.

Evaluation initiale
Un immeuble de placement doit être évalué initialement à son coût. Les coûts de transaction doivent être inclus dans l’évaluation initiale. Le coût comprend le prix d’achat ainsi que toutes les dépenses directement attribuables (honoraires juridiques, droits de mutation …).
Le coût initial d’un droit sur un bien immobilier détenu dans le cadre d’un contrat de location et classé comme immeuble de placement doit être déterminé selon ce qui est prescrit pour un contrat de location-financement au paragraphe 20 de la norme IAS 17 Contrats de location, c’est-à-dire que l’actif sera comptabilisé au plus faible de la juste valeur du bien immobilier et de la valeur actualisée des paiements minimaux. Un montant équivalent doit être comptabilisé en tant que passif conformément à ce même paragraphe.

Evaluation après comptabilisation

Une entité doit choisir comme méthode comptable soit le modèle de la juste valeur, soit le modèle du coût et doit appliquer cette méthode à tous ses immeubles de placement.
Modèle de la juste valeur
La juste valeur d’un immeuble de placement est le prix auquel cet actif pourrait être échangé entre parties bien informées, consentantes et agissant dans des conditions de concurrence normale, sans aucune déduction des coûts de transaction qu’elle peut encourir lors de la vente ou de toute autre forme de sortie. Cette juste valeur doit refléter les conditions de marché à la date de clôture.
Un profit ou une perte résultant d’une variation de la juste valeur d’un immeuble de placement doit être comptabilisé en résultat dans la période au cours de laquelle il se produit.
Si auparavant l’entité évaluait un immeuble de placement  à la juste valeur, elle doit continuer à l’évaluer à la juste valeur jusqu’à sa sortie même si des transactions comparables sur le marché deviennent moins fréquentes ou si les prix de marché deviennent moins facilement disponibles.
Modèle du coût
Après la comptabilisation initiale, une entité qui choisit le modèle du coût doit évaluer tous ses immeubles de placement conformément aux dispositions de la norme IAS 16 pour ce modèle, c’est-à-dire à leur coût diminué du cumul des amortissements et du cumul des pertes de valeur.
Transferts

Des transferts, entrées ou sorties, de la catégorie immeubles de placement doivent être effectués lorsque, et uniquement lorsque, il y a changement d’utilisation mis en évidence par :

• un commencement d’occupation par le propriétaire, pour un transfert de la catégorie des immeubles de placement vers la catégorie des biens occupés par leur propriétaire ;
• un commencement d’aménagement en vue d’une vente, pour un transfert de la catégorie des immeubles de placement vers la catégorie stocks ;
• une fin d’occupation par le propriétaire, pour un transfert de la catégorie des biens occupés par leur propriétaire vers la catégorie des immeubles de placement ;
• le commencement d’un contrat de location simple au profit d’une autre partie, pour un transfert de la catégorie des stocks vers la catégorie des immeubles de placement ;
• la fin de la construction ou de l’aménagement, pour un transfert de la catégorie des immeubles en cours de construction ou d’aménagement (couvert par IAS 16 Immobilisations corporelles) vers la catégorie des immeubles de placement.

Pour un transfert d’un immeuble de placement évalué à la juste valeur vers la catégorie des biens immobiliers occupés par leur propriétaire ou vers la catégorie des stocks, le coût présumé du bien immobilier pour sa comptabilisation ultérieure selon IAS 16 ou IAS 2 doit être sa juste valeur à la date du changement d’utilisation.
Si un bien immobilier occupé par son propriétaire devient un immeuble de placement qui sera comptabilisé à la juste valeur, l’entité doit appliquer IAS 16 jusqu’à la date du changement d’utilisation. L’entité doit traiter toute différence à cette date entre la valeur comptable du bien immobilier selon IAS 16 et sa juste valeur de la même manière qu’une réévaluation selon IAS 16.
Pour un transfert de la catégorie des stocks vers la catégorie immeubles de placement qui sera comptabilisé à la juste valeur, toute différence entre la juste valeur du bien immobilier à cette date et sa valeur comptable antérieure doit être comptabilisée dans le résultat.
Lorsqu’une entité achève la construction ou l’aménagement d’un immeuble de placement construit pour elle-même, qui sera comptabilisé à la juste valeur, toute différence entre la juste valeur du bien immobilier à cette date et sa valeur comptable antérieure doit être comptabilisée dans le résultat.
Sorties
Un immeuble de placement doit être décomptabilisé (éliminé du bilan) lors de sa sortie ou lorsque son utilisation est arrêtée de manière permanente et qu’aucun avantage économique futur n’est attendu de sa sortie.
Les profits ou pertes résultant de la mise hors service ou de la sortie d’un immeuble de placement doivent être déterminé(e)s comme la différence entre le produit net de la sortie et la valeur comptable de l’actif et doivent être comptabilisé(e)s en résultat dans la période où intervient la mise hors service ou la sortie de l’actif.
Les indemnisations reçues de tiers et relatives à des immeubles de placement dépréciés, perdus ou abandonnés doivent être comptabilisées en résultat lorsqu’elles deviennent exigibles.
Informations à fournir
Selon IAS 1 "Présentation des états financiers", les immeubles de placement doivent être présentés de manière distincte au bilan de l’entité.
Selon IAS 40, une entité doit notamment fournir les informations suivantes :

• si elle applique le modèle de la juste valeur ou le modèle du coût ;
• si elle applique le modèle de la juste valeur, si des droits sur des biens immobiliers détenus dans le cadre de contrats de location simple sont classés et comptabilisés comme immeubles de placement et dans quelles circonstances ;
• lorsque le classement est difficile, les critères qu’elle utilise pour distinguer un immeuble de placement d’un bien immobilier occupé par son propriétaire et d’un bien immobilier détenu en vue de sa vente dans le cadre de l’activité ordinaire ;
• les méthodes et hypothèses importantes retenues pour déterminer la juste valeur des immeubles de placement ;
• dans quelle mesure la juste valeur des immeubles de placement repose sur une évaluation par un évaluateur indépendant ayant une qualification professionnelle pertinente et reconnue ;
• les montants comptabilisés dans le résultat au titre des produits locatifs des immeubles de placement et de leurs charges opérationnelles directes (y compris les réparations et la maintenance).

En outre, lorsqu’une entité applique le modèle de la juste valeur, elle doit également fournir un rapprochement entre la valeur comptable des immeubles de placement à l’ouverture et à la clôture de la période:

• les entrées (en distinguant celles provenant des acquisitions, des dépenses ultérieures et des regroupements d’entreprises) ;
• les sorties ;
• les profits ou pertes nets résultant d’ajustement de la juste valeur ;
• les transferts de catégories, etc.

Une entité appliquant le modèle du coût doit en outre indiquer :

• les modes d’amortissement utilisés ;
• les durées de vie ou les taux d’amortissement utilisés ;
• la valeur comptable brute et le cumul des amortissements en début et en fin de période ;
• un rapprochement entre la valeur comptable de l’immeuble de placement à l’ouverture et à la clôture de la période montrant ;
• la juste valeur de l’immeuble de placement, etc.