COMMENT OBTENIR LE RENOUVELLEMENT DU BAIL

LOCATAIRE : COMMENT OBTENIR LE RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL
Le renouvellement du bail commercial au terme des neuf ans n’est pas automatique. Si aucune des parties ne se manifeste, le bail se poursuit par tacite reconduction pour une durée indéterminée. Dès lors, chacune des parties peut y mettre fin à tout moment en respectant un préavis d’au moins six mois. Par ailleurs, si la durée du bail initiale excède douze ans, le locataire ne peut plus bénéficier du mécanisme du plafonnement. Pour éviter cette situation, le preneur a donc tout intérêt à obtenir le renouvellement rapide de son bail. Plusieurs situations doivent être examinées.
I. DROIT AU RENOUVELLEMENT
En premier lieu, le locataire doit s’assurer qu’il remplit toutes les conditions pour pouvoir revendiquer un droit au renouvellement
II. LE LOCATAIRE A REÇU UN CONGÉ AVEC OFFRE DE RENOUVELLEMENT
Le locataire qui a reçu un congé avec offre de renouvellement n’est pas tenu d’y répondre. Cependant, son silence vaut acceptation du principe du renouvellement. Il vaudra également acceptation du montant du loyer qui lui a été offert s’il ne le conteste pas rapidement et, en toute hypothèse, dans un délai de deux ans.
Or, dans la plupart des cas, le locataire souhaite (re)négocier la proposition de loyer qui lui a été faite. Pour ce faire, il doit en négocier les termes directement avec le propriétaire. En pratique, il est recommandé au locataire de répondre à son propriétaire (de préférence, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception postale) en spécifiant qu’il accepte le principe du renouvellement mais qu’il refuse le montant du nouveau loyer.
À défaut d’accord amiable sur ce montant, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission de conciliation des baux commerciaux ou demander, au tribunal de grande instance compétent, la fixation judiciaire de la somme à payer. Attention : le propriétaire peut rétracter son offre de renouvellement tant qu’il n’y a pas eu d’accord entre les parties sur le montant du loyer renouvelé. Sauf exceptions mentionnées à l’article L. 145-17 et suivants du Code de commerce, le bailleur devra toutefois verser au locataire une indemnité d’éviction.
Remarque : l’article L. 145-17 du Code de commerce dispose que le propriétaire peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité :
- s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant (inexécution d’une obligation née du bail, cessation de l’exploitation du fonds et attitude injurieuse envers du locataire envers le propriétaire) ;
- en cas de reprise pour démolir un immeuble insalubre ou vétuste ;
- en cas de reprise pour construire ou reconstruire l’immeuble existant.

III. LE LOCATAIRE N’A PAS REÇU DE CONGÉ
Lorsque le propriétaire ne s’est pas manifesté, le locataire qui souhaite obtenir le renouvellement du bail peut en faire la demande dans les six mois qui précèdent l’échéance du contrat ou à tout moment au cours de la reconduction tacite (article L. 145-10 du Code de commerce). La demande de renouvellement doit être signifiée par acte extrajudiciaire, c’està- dire par acte d’huissier. En outre, elle doit reproduire, à peine de nullité, les termes de l’article L. 145-10 alinéa 4 du Code de commerce relatifs aux options du bailleur.
Dans les trois mois qui suivent la signification, le bailleur peut :
- accepter le renouvellement (son acceptation est généralement accompagnée
d’une demande d’augmentation de loyer) ;
- refuser le renouvellement avec offre ou refus d’indemnité selon les cas. Ce
refus, impérativement motivé, doit être signifié par acte d’huissier et indiquer
au locataire qui entend soit contester le refus de renouvellement, soit
demander une indemnité d’éviction qu’il doit, à peine de forclusion, saisir le
tribunal compétent avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la
date à laquelle est signifié le refus ;
- garder le silence. Le principe du renouvellement est alors réputé acquis.

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