LE DÉPART À LA RETRAITE DU LOCATAIRE

LE DÉPART À LA RETRAITE DU LOCATAIRE
Les articles L. 145-4 alinéa 4 et L. 145-51 du Code de commerce permettent au locataire d’un bail commercial, ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite, de résilier le bail à tout moment ou de le céder pour une autre activité. Ces dispositions concernent le commerçant, personne physique. Elles ont été étendues par la loi n° 89-1008 du 31 décembre 1989 à l’associé unique d’une EURL et au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d’une SARL, quand celle-ci est titulaire du bail.
I. LA FACULTÉ DE RÉSILIER LE BAIL À TOUT MOMENT
Cette possibilité constitue une dérogation au principe selon lequel le locataire ne peut mettre fin au bail qu’à l’expiration d’une période triennale. Sous réserve de justifier qu’il a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite, le locataire peut donner congé à tout moment en cours de bail. Il doit, cependant, le signifier au bailleur par acte d’huissier en respectant un préavis dont la durée ne peut être inférieure à six mois avant la date de départ prévu.
II. LA POSSIBILITÉ DE CÉDER LE BAIL POUR UNE AUTRE ACTIVITÉ
A. La procédure
Le locataire qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite doit signifier par acte d’huissier, au bailleur et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce, son intention de céder le bail en précisant la nature des nouvelles activités envisagées et le prix de cession proposé. Il n’a aucune obligation de mentionner le nom de l’acquéreur.
B. La position du bailleur
1. Le bailleur a le choix entre trois options :
a) L’exercice du droit de préemption
Dans les deux mois de la signification, le bailleur bénéficie d’une priorité de rachat du droit de bail. Ce rachat ne peut s’effectuer qu’aux conditions mentionnées dans la signification, notamment en ce qui concerne le prix de cession.
b) L’exercice du droit d’opposition
Le bailleur qui entend s’opposer à l’exercice des nouvelles activités envisagées doit saisir le tribunal de grande instance du lieu de situation du fonds dans le délai de deux mois à compter de la signification. Son opposition ne peut être fondée que sur l’incompatibilité entre les activités envisagées et la destination, les caractères et la situation de l’immeuble. Au cas où le tribunal jugerait l’opposition du bailleur injustifiée, il pourrait le condamner à verser des dommages et intérêts au locataire en réparation du préjudice causé par l’impossibilité de réaliser la cession.
c) L’acceptation
Le bailleur peut accepter la cession purement et simplement. Le silence gardé pendant deux mois suivants la signification vaut également acceptation des nouvelles activités.

2. Les conséquences de l’acceptation sur le montant du loyer
La question de savoir si le bailleur peut demander au nouveau locataire, en contrepartie, une indemnité ou une révision du loyer, n’a pas été réglée par le législateur. Une réponse ministérielle (JO AN Q, 1er juillet 1991, p. 2596) estime que le bailleur peut se prévaloir des dispositions de l’article L. 145-50 du Code de commerce pour demander une indemnité égale au montant du préjudice subi dont il établirait l’existence, ou une révision du loyer. Le bailleur doit alors former sa demande dans le délai de deux mois à compter de la signification. Cependant, un arrêt de la Cour d’appel de Paris en date du 3 décembre 1991 estime que la déspécialisation en cas de départ à la retraite ne permet pas au bailleur de modifier immédiatement le montant du loyer. En tout état de cause, l’acceptation par le bailleur des nouvelles activités peut constituer un motif de déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail qui aura lieu au profit de l’acquéreur.

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