COMMENT CÉDER SON BAIL

COMMENT CÉDER SON BAIL ?
Avant d’envisager de céder son bail, le locataire doit vérifier que le contrat de bail ne prévoit pas de dispositions écrites susceptibles de restreindre ses droits ou de l’obliger à respecter un formalisme particulier. Il devra ensuite rédiger un acte de cession et procéder ensuite à différentes formalités.
I. VÉRIFICATIONS PRÉALABLES À EFFECTUER
Le locataire doit rechercher dans son contrat de bail les clauses qui peuvent avoir une incidence sur la cession. Son attention doit notamment porter sur les clauses suivantes :
A. Clause interdisant la cession du bail en dehors de la vente du fonds de commerce
Si une telle clause existe, le locataire n'a pas d'autre choix que de négocier avec le propriétaire pour obtenir son autorisation de céder le bail seul. Les juges ont eu à connaître de cas où l’acquéreur du fonds n’exerçait pas la même activité que le cédant. Pour eux, le changement d’activité ne remet pas en cause la cession dès lors que le cessionnaire a acquis le fonds de commerce. Le propriétaire pourrait ainsi se voir imposer une activité différente de celle initiale et ce en dehors de toute déspécialisation.
Attention : il est possible, toutefois, que les solutions divergent d’une juridictionà l’autre.
Dans le cas contraire, le locataire est autorisé à céder son bail en dehors de son fonds de commerce. Attention : cette clause peut être rédigée de différentes manières. À titre
d’exemple, les tribunaux ont interprété comme interdisant la cession du bail en dehors du fonds, la clause suivante “ Vous ne pourrez céder votre droit au bail, en tout ou en partie, qu’à un successeur dans le commerce ”.
B. Clause concernant la ou les activités autorisées dans les locaux loués L’activité envisagée par le repreneur du bail doit être celle mentionnée dans le contrat de bail. S'il s'agit d'un bail "tous commerces", le locataire peut librement céder son bail pour l'exercice de toute activité commerciale. À défaut, le locataire devra négocier avec le propriétaire une autorisation de déspécialisation du bail au profit de son repreneur.
Remarque : si le locataire fait valoir ses droits à la retraite ou à une pension d’invalidité, il
pourra bénéficier d’un régime dérogatoire. Attention : en cas de cession du seul bail dans la dernière période triennale, le repreneur ne pourra pas justifier de trois ans d’exploitation de son fonds pour obtenir le droit au renouvellement de son bail.
C. Clause d’agrément de la personne du repreneur
Cette clause soumet la cession du bail à l’agrément préalable de l’acquéreur par le propriétaire. Elle ne doit pas autoriser pour autant le propriétaire à refuser l’acquéreur sans motif légitime.
D. Clause imposant un formalisme particulier
D'autres clauses peuvent exister dans le bail. Par exemple, une disposition peut obliger le locataire à effectuer la cession de son bail, en présence du propriétaire, devant un notaire déterminé.
E. Clause de garantie solidaire du paiement des loyers et charges
Elle permet au propriétaire de poursuivre le vendeur du bail en recouvrement des loyers impayés par le repreneur.

II. CONTRAT DE CESSION
Par la vente de son bail, le cédant s’engage à garantir l’existence du droit cédé. En contrepartie, le cessionnaire s’engage à payer le prix prévu pour la cession. Un contrat écrit prévoit les modalités d’exécution de ces principales obligations.
A. Garantir l’existence du bail
Au moment de la cession, le cédant doit garantir à l’acquéreur l’existence du bail vendu, c’est-à-dire que le contrat de bail n’a pas été résolu par le propriétaire ou du fait du locataire.
B. Paiement du prix
Le prix peut être stipulé dans l’acte de cession payable comptant ou à terme.
Remarque :
en cas de paiement comptant, il est utile de prévoir un mode de paiement sécurisé tel un chèque certifié par le banquier de l’acheteur ; et en cas de paiement à terme, il est recommandé de prendre une garantie de paiement telle le nantissement du fonds de commerce. Attention : le contrat de cession du bail peut prévoir d’autres types de mentions
III. FORMALITÉS DE LA CESSION
Outre les modifications afférentes à l’immatriculation au registre du commerce et
des sociétés les parties doivent effectuer plus particulièrement deux formalités :
l’une à destination du propriétaire, l’autre du bureau d’enregistrement.
A. Formalité destinée au propriétaire
Pour rendre la cession du bail opposable au propriétaire des murs, il faut respecter l’une des deux formalités énoncées à l’article 1690 du Code civil, c’est à-dire :
- soit notification de la cession au propriétaire par un acte d’huissier ;
- soit acceptation de la cession par le propriétaire dans un acte notarié.
B. Enregistrement de l’acte de cession
L’acte de cession du bail doit être enregistré, dans un délai d’un mois, auprès de la recette des impôts du lieu de situation du local loué. À cette occasion, des droits sont perçus au taux de 5 % sur la fraction du prix de vente supérieure à 23 000 euros.À défaut de mention contraire dans l’acte de cession, les droits d’enregistrement sont à la charge de l’acquéreur.
C. Imposition du vendeur
Il faut distinguer suivant que le vendeur est un entrepreneur individuel ou une société.
Si le vendeur est un entrepreneur individuel, le taux d'imposition va varier suivant la durée de détention du bail (voir la fiche Nature et montant des plus et moins-values professionnelles). Cependant, il peut bénéficier de régimes d'exonération de plus-value s'il réunit certaines conditions. Si le vendeur est une société soumise à l'impôt sur les sociétés, quelle que soit la durée de détention, la plus-value est imposable dans le cadre de sa déclaration des résultats de l'exercice de cession au taux d'imposition de droit commun (taux normal de 33, 33 % ou taux réduit de 15% pour les PME répondant à certaines conditions).

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