LA RÉSILIATION ANTICIPÉE DU BAIL À LA DEMANDE DU LOCATAIRE
En matière de baux commerciaux, le locataire n’est pas libre de partir quand il le
souhaite (article L. 145-4 du Code de commerce).
I. LA RÉSILIATION ANTICIPÉE LÉGALE
Deux hypothèses doivent être distinguées.
A. Faculté de résiliation triennale
1. Principe
Le locataire a la possibilité de donner congé à l’expiration d’une période
triennale, c’est-à-dire au terme de trois, six ou neuf ans. Il n’a pas l’obligation de
motiver son congé.
Attention : une clause insérée dans le contrat de bail peut valablement priver le
locataire de cette faculté de résiliation !
2. Conditions
a) Condition de forme
Le congé est impérativement délivré par acte d’huissier.
Tout congé délivré sous une autre forme, même prévue au bail (par exemple :
lettre recommandée avec demande d’avis de réception postale), est nul et le
bailleur peut se prévaloir de cette irrégularité (peu importe sa bonne ou
mauvaise foi en la matière), sauf s’il y a renoncé expressément.
b) Condition de délai
Le congé doit être donné au moins six mois avant l’expiration de la période
triennale en cours.
Tout congé délivré postérieurement ne pourra prendre effet qu’à l’issue de la
période triennale suivante. Les loyers et charges sont, en principe, dus jusqu’au
terme de cette période.
Remarques :
- une clause du contrat de bail peut valablement prévoir un préavis plus long,
mais en aucun cas un préavis plus court ;
- le congé doit être délivré en respectant les usages locaux relatifs à la date de
délivrance des congés.
3. Conséquences
La résiliation du bail entraîne, pour le locataire, l’obligation de restituer les
locaux.
Jusqu’à l’échéance de la période triennale en cours, il doit continuer de payer les
loyers et charges.
Remarque :
une clause du contrat de bail peut valablement subordonner la résiliation
triennale au versement d’une indemnité destinée à compenser le préjudice subi
par le bailleur.
B. Cas du locataire ayant demandé à bénéficier de ses droitsà la retraite ou admis au bénéfice d’un pension d’invalidité
À tout moment, le locataire et le propriétaire peuvent convenir d’une résiliation anticipée du bail. Cette résiliation amiable n’est pas soumise aux conditions de forme et de délai
prévues par le Code de commerce. Cependant, elle nécessite un commun accord des parties et peut donc être négociée. Le propriétaire peut, par exemple, accepter sous réserve que lui soient versées des indemnités. Remarque :
il est recommandé de formaliser cette résiliation anticipée amiable par écrit afin de disposer d’une preuve et d’éviter ainsi tout litige par la suite. La rupture anticipée du contrat de bail doit être notifiée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce (c’est-à-dire ceux bénéficiant d’un nantissement ou d’un privilège) qui disposent d’un mois à compter de la notification pouréventuellement solliciter de nouvelles garanties de la part du locataire. La résiliation ne devient définitive qu’à l’expiration de ce délai. Elle entraîne, pour le locataire, l’obligation de quitter les lieux.
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