POURQUOI CONCLURE UNE PROMESSE
DE VENTE DE FONDS DE COMMERCE ?
Les parties à la vente peuvent décider, pour des raisons personnelles ou par
nécessité, de faire précéder la cession du fonds de certains pré-contrats appelés
promesse synallagmatique ou promesse unilatérale de vente.
La motivation de l’acheteur est surtout d’immobiliser le fonds entre les mains du
vendeur le temps d’obtenir un crédit.
Le vendeur doit faire attention à la nature de l’engagement de l’acheteur.
I. PROMESSE SYNALLAGMATIQUE OU COMPROMIS DE
VENTE
La promesse synallagmatique de vente est un contrat écrit par lequel le vendeur
s’engage à vendre et l’acheteur à acheter, selon un prix et des modalités
négociées préalablement.
La vente est donc parfaite puisqu’il y a un accord des parties, à la fois sur la
chose et le prix, mais son effectivité peut être retardée parce que subordonnée à
la réalisation d’un événement indépendant (condition suspensive) de la volonté
des parties, par exemple l'obtention d'un crédit bancaire.
Dans cette hypothèse :
- soit l’événement attendu advient, la vente est alors effective et rétroagit à la
date de la signature de la promesse,
- soit il ne se réalise pas (le ou les banquiers refusent le crédit) et les parties
sont alors libérées de tout engagement.
La promesse synallagmatique peut aussi prévoir, dans un délai déterminé, une
faculté de dédit au bénéfice des deux parties. En conséquence, l’acquéreur qui
refuse d’acheter à l’expiration du délai convenu perd la somme versée. Quant au
vendeur, s’il refuse de vendre, il devra alors restituer à l’acheteur le double de ce
qu’il a reçu.
Remarque :
contrairement à la promesse unilatérale de vente, la promesse synallagmatique,
ou compromis de vente rédigé sous seing privé, n’a pas à être enregistrée à la
recette des impôts pour être valable.
II. PROMESSE UNILATÉRALE
La promesse unilatérale est un contrat écrit par lequel l’une des parties
seulement s’engage à vendre ou à acheter le fonds de commerce, si l’autre
partie, appelée le bénéficiaire, le demande. Ce dernier, lors de l’acceptation de la
promesse, a donc la possibilité de lever ou non l’option d’achat ou de vente à
l’issue du délai fixé par les parties et mentionné dans la promesse.
Cet acte doit, à peine de nullité, être enregistré auprès de l’administration fiscale
dans un délai de 10 jours, qui court à compter de l’acceptation de la promesse
par son bénéficiaire.
La promesse unilatérale de vente peut prévoir le versement par l’acquéreur d’une
somme d’argent au profit du vendeur, qualifiée généralement d’indemnité
d’immobilisation dont le montant s'imputera sur le prix de vente du fonds de
commerce. Les tribunaux en limitent le montant à 10 % du prix. Au-delà de cette
somme, la promesse unilatérale est re-qualifiée en promesse synallagmatique.
Les parties peuvent également y insérer une condition suspensive.
Attention :
• la promesse synallagmatique et la promesse unilatérale d’achat doivent
contenir les mentions obligatoires prévues pour le contrat de vente.
• si l’acquéreur n’a pu obtenir un crédit bancaire, le vendeur a tout intérêt à lui
demander au moins deux attestations de refus avant de le libérer de son
engagement.
